16. Juli 2019 admin

Wohn-Riester – Selbstgenutzte Immobilie als attraktive Rente

Wer kennt nicht die lustige Werbung mit dem Vater, der beim Monopoly spielen über die Vorteile der Riesterförderung für eine selbst genutzte Wohnimmobilie sinniert? Was auf den ersten Blick als zwar lustig aber auch sehr spießig wirkt, ist mittlerweile sinnvoller denn je.

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Es gibt keinen einheitlichen Weg, wie man mit Wohn-Riester die Förderung für eine selbst genutzte Immobilie in Anspruch nehmen kann. Es gibt mehrere Möglichkeiten:

Variante 1:

Kapital, welches in einem anderen Riester Sparvertrag angespart wurde, wird als Eigenkapital für eine selbst genutzte Immobilie verwendet. Dabei kann das gesamte Kapital entnommen werden und muss nicht, wie sonst bei einer vorzeitigen Entnahme versteuert werden, sondern kann voll in die Immobilienfinanzierung einfließen. Dabei muss der Riestersparer die Nutzung der Entnahme als Eigenkapital vorher bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZAV) beantragen. Das so freigestellte Riesterkapital muss allerdings innerhalb von 12 Monaten als Eigenkapital benutzt werden, sollte man länger brauchen, so kann das Kapital nicht mehr ohne Verlust der Riesterförderung für einen Hauskauf genutzt werden.

Risiken der verschiedenen Sparformen vor der Auszahlung berücksichtigen

Da die verschiedenen Riester-Produkte auch unterschiedliche Risikoklassen haben, bieten sich bestimmte Sparformen für eine vorzeitige Entnahme mehr an als andere. Einen Riester-Banksparplan kann man jederzeit, ohne groß auf eventuelle Verluste achten zu müssen, für selbst genutztes Wohneigentum einsetzen. Da es hierbei feste Zinsen gibt, ist auch eine Schwankung der Auszahlung ausgeschlossen.

Bei einem Riester-Fondsparplan sieht es dagegen schon ganz anders aus. Hierbei kann es zu teilweise erheblichen Kursschwankungen kommen, die bei der langen Dauer, auf die Riester-Verträge in der Regel ausgelegt sind, keine Rolle spielen. Bei einer vorzeitigen Entnahme kann es aber passieren, das sich der Kapitalmarkt gerade in einem Kurstief befindet, sodass man die Anteile zu einem geringeren Kurs eintauscht, als man diese angekauft hat. Da die gesetzlich vorgeschriebene Kapitalgarantie nur greift, wenn der Sparer bis zum Ende der Riester-Laufzeit durchhält, profitiert man bei einer vorzeitigen Auflösung nicht davon.

Auch bei einer fondsgebundenen Rentenversicherung besteht dieses Risiko, allerdings sind die Schwankungen innerhalb der einzelnen Anteile nicht so hoch wie bei direkten Fondsanteilen. Allerdings spielt bei der fondsgebundenen Rentenversicherung noch eine andere Variante mit, nämlich die relativ hohen Anfangskosten. Gerade bei einer vorzeitigen Auflösung in den ersten Jahren der Anlagezeit kann es dadurch zu Verlusten kommen.

Warum lohnt sich die Umwandlung von bisher gespartem Riester Kapital in Eigenkapital?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird in den wenigsten Fällen genehmigt. Außerdem kann man durch den Zuschuss von Eigenkapital viel Geld sparen, da man für diesen selbst eingebrachten Anteil keine Finanzierung braucht und so einiges an Zinsen sparen kann. Dadurch wird das Einsetzen von bisher angespartem Riesterkapital, für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie, sehr interessant. Die Bundesregierung plant auch für die Zukunft noch weitere Verbesserungen für die Einbringung von Riesterkapital in selbst genutzte Immobilien. Bisher ist es schon möglich am Ende der Ansparphase, zu Beginn des Rentenalters, das Kapital dann in eine schon bestehende Immobilienfinanzierung einzubringen, immer vorausgesetzt es handelt sich um eine selbst genutzte Immobilie.

Variante 2:

Sie haben bereits einiges an Eigenkapital angespart und können so die staatliche Förderung direkt in die Immobilienfinanzierung mit einfließen lassen. Die Riester-Zulage und Steuervorteile können dann für die Tilgung des Darlehens zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung mit eingebracht werden.

Dabei haben Sie die Möglichkeit, direkt ein sogenanntes Riester Darlehen in Anspruch zu nehmen, wobei direkt getilgt wird und eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren besteht. Die andere Variante besteht dann in einem sogenannten Kombikredit, dieser wird von Bausparkassen angeboten. Dabei wird zum einen in einem Bausparvertrag eingezahlt, der andere Teil besteht aus einem tilgungsfreien Darlehen, mit dem die Bausparsumme vorfinanziert wird.

Ein Bausparvertrag galt lange Zeit als unattraktiv wegen der niedrigen Verzinsung in der Ansparphase. Wenn man allerdings im Moment noch nicht über genügend Eigenkapital zum Kauf einer Immobilie verfügt, aber jetzt schon genau weiß, dass später eine Immobilie gekauft werden soll, dann ist ein Bausparvertrag die richtige Wahl. Durch die Riester Zulage, die auch komplett in einen Bausparvertrag fließen kann, ist diese Sparform für zukünftige Hausbesitzer attraktiver als in der Vergangenheit.

Welche Regeln müssen bei Riester-Krediten eingehalten werden?

Egal welche Kreditvariante man wählt müssen bei beiden Möglichkeiten die Kredite spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt sein. Damit Ehepartner die Förderung komplett ausschöpfen können, muss jeder einen eigenen Kreditvertrag aufnehmen. Die Förderhöchstgrenzen, die bei Darlehen gelten, sind die gleichen, wie bei einem klassischen Riester-Sparvertrag. Es wird also nur der Tilgungsanteil mit einem Höchstbetrag von jährlich 2.100,- Euro gefördert (bei Ehepartnern mit nur einem direkten Riesterberechtigten mit bis zu 2160 Euro). Bei der Variante mit dem Bausparvertrag, bei dem das Darlehen tilgungsfrei ist, gibt es die Zulagen auf den Sparvertrag, solange bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.

Damit Sie bei einem Riesterdarlehen nicht den Kürzeren ziehen, sollten Sie genau auf die Zinssätze achten. Es kann sein, dass Sie bei einem riestergeförderten Darlehen manchmal höhere Zinssätze zahlen müssen, als wenn das Darlehen nicht gefördert wird. Als Richtwert können Sie einen Zinsunterschied von ca. 0,5 % nehmen, sollte der Unterschied größer sein, dann wird Ihr Vorteil der staatlichen Zulagen von dem höheren Zinssatz aufgefressen. Daher ist hier ein genauer Vergleich der aktuellen Zinssätze notwendig.

Immobilie muss selbst bewohnt werden

Egal wo und wie Sie wohnen, die Nutzung einer Riester Förderung für Immobilien ist immer an die Eigennutzung der Immobilie gekoppelt. Da die Riestervermögen nach der Ansparphase besteuert werden, und bei einer Immobilienfinanzierung nicht wirklich ein messbares Ansparvermögen vorhanden ist, wird für jeden Wohn-Riester-Nutzer ein fiktives Wohnförderkonto angelegt. Bei diesem Konto wird eine jährliche Verzinsung von 2% angenommen und alle Einzahlung, Förderungen und eventuelle Entnahmen als fiktive Buchung geführt. Dieser Kontostand wird für die generelle Besteuerung am Ende der Laufzeit zugrunde gelegt.

Nachteile kann man vermeiden

Damit einem Haus- und Wohnungseigentümer keine steuerlichen Nachteile entstehen, sollten ein paar Dinge beachtet werden:

  • das Wohneigentum sollte nicht länger als bis zu einem Jahr fremdgenutzt werden
  • Wenn der Verkauf einer Immobilie notwendig ist, dann sollte man innerhalb von 4 Jahren eine neue selbst genutzte Immobilie erwerben. Dabei ist allerdings auch der Kauf von Dauerwohnrechten in einem Pflege- oder Seniorenheim möglich, sowie der Kauf von Genossenschaftsanteilen
  • Sie können die Summe der geförderten Beiträge innerhalb eines Jahres aus dem Wohnförderkonto auf einen anderen Riestervertrag übertragen.
  • Die Wohnung oder das Haus können auch vorübergehend vermietet werden, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen. Spätestens bis zum 67. Geburtstag müssen Sie aber wieder in die Immobilie eingezogen sein.

Interessante Links:   Wohnriester

Sie sehen also, dass Ihnen einige flexible Möglichkeiten bezüglich Ihrer Immobilie zur Verfügung stehen, sodass Sie dann nicht zu einer vorzeitigen Versteuerung der Förderbeiträge gezwungen werden.

Sollte Ihnen einmal nichts anderes übrig bleiben, als Ihre Immobilie zu verkaufen, dann haben Sie zwar einiges an Steuern was sie nachbezahlen müssen, allerdings haben Sie auch durch die geflossenen Förderbeiträge eine geringere Restschuld, sodass Sie durch ein Riesterdarlehen in diesem Fall keinen Nachteil gegenüber einer klassischen Immobilienfinanzierung haben.